Posse, descontaminação, receitas... Entenda os passos e os planos do Flamengo até inaugurar o estádio

Após arrematar o terreno em leilão na última quarta-feira, o Flamengo tem cinco dias úteis para efetuar o pagamento dos aproximadamente R$ 138,2 milhões em uma conta indicada pela Prefeitura do Rio de Janeiro. Depois disso, o município cumpre os requisitos para imissão de posse - o que significa repassar uma propriedade para um comprador, no caso o Flamengo - e apresenta o valor ao FII PM (Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha), gerido pela Caixa Econômica Federal, que era o dono do Gasômetro antes da área ser desapropriada.

Se o banco estatal e o FII PM não aceitarem os cerca de R$ 138,2 milhões, a prefeitura depositará a quantia em juízo e ela ficará guardada enquanto houver a discussão, provavelmente com a realização de uma perícia para avaliar o valor do terreno. A tendência é que a Caixa siga na Justiça para pedir um aumento do preço, assim como fez na época da desapropriação do Terminal Gentileza, também na própria área do Gasômetro .

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As imagens do estádio e da urbanização do entorno divulgadas até agora são parte de um estudo de viabilidade técnica - chamada de projeto conceitual -, mas que não serve de referência precisa para a obra. Isso quer dizer que a imagem desse anel com cobertura que você vai ver na imagem mais abaixo é quase que meramente ilustrativo.

Agora que tomará posse do terreno, o Flamengo vai abrir concorrência para a elaboração dos projetos para um estádio com capacidade de 70 a 80 mil pessoas - é o que a diretoria do clube tem deixado chegar ao mercado sobre o assunto e o que o presidente do Flamengo , Rodolfo Landim, prometeu em algumas entrevistas.

O primeiro a ser elaborado é o projeto básico, que é feito por arquitetos, onde é desenhada a planta (deve conter especificações como por exemplo planta baixa, cortes, fachadas...) mostrando as dimensões dos espaços. Além disso, nele já consta o custo e o tempo da obra, com cronogramas. Na linguagem mais técnica, o Capex da obra - a sigla em inglês significa "investimentos em bens de capital" e trata do montante de recursos aplicados na construção do estádio .

Depois é preparado o projeto executivo, feito em conjunto por arquitetos e engenheiros, para preparar a obra em cima da planta. Nele deve ter as partes de instalações hidráulicas, elétrica, esgoto etc. É possível que a mesma empresa elabore os dois projetos. A estimativa do Flamengo é de 12 a 18 meses de tempo de elaboração ao custo de aproximadamente R$ 70 milhões.

- Nessa fase do projeto em que estamos foi feito um estudo conceitual do que seria o estádio, levando em consideração a legislação, aspecto de área de escape para atender exigências do Corpo de Bombeiros, uma série de coisas. Mas ainda é um projeto bastante preliminar. Não temos um projeto básico e executivo da obra, isto é feito a partir do momento em que nós tivéssemos acesso ao terreno. Até porque o custo disso é bastante elevado, diria que 50% do valor do terreno que a gente arrematou - explicou o presidente rubro-negro, Rodolfo Landim.

Além dos projetos, o Flamengo vai abrir concorrência para a obra propriamente dita. O colunista do "O Globo" Lauro Jardim noticiou que foram citadas nos estudos do clube a OEC (antiga Odebrecht) e a EGTC (antigo Queiroz Galvão), duas empresas que participaram de várias das obras de construção e de reformas dos estádios para a Copa de 2014 e que foram acertadas em cheio pela série de denúncias e investigações da Operação Lava Jato na última década.

Independentemente da escolha dessas empresas, o Flamengo deve recorrer a uma gigante da construção pelo tamanho da operação e pelo prazo para as obras.

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Assim que montar o projeto básico, o Flamengo entra com o pedido de todas as licenças necessárias para a obra, como por exemplo: licença de urbanismo (com a Prefeitura); licença dos Bombeiros que permite ter o habite-se; certificação do projeto de estrutura... Além disso, qualquer tipo de transformação de espaços públicos tem que passar necessariamente pela Câmara de Vereadores para as devidas autorizações.

Há previsão, por exemplo, de algumas mudanças urbanas na localidade, como o fechamento de uma rua ao lado do terreno para o futuro estádio.

Durante quase um século, funcionou na região o Gasômetro do Rio de Janeiro, um dos maiores do mundo. O antigo complexo foi inaugurado em 1911 e desativado em 2005, mas antes chegou a ter capacidade de fornecer até 180 mil m³ de gás por dia. Porém, por serem altamente poluentes, afetaram o solo, que precisa passar por um processo de descontaminação.

Na construção do Terminal Gentileza, a prefeitura gastou cerca de R$ 5 milhões para descontaminar o terreno de quase 26 mil m². Como o seu terreno é quase quatro vezes maior, o Flamengo estima ter um custo de até R$ 25 milhões para fazer a descontaminação :

- A expectativa nossa não é fazer nenhuma obra subterrânea. Significa que vamos poder trabalhar tendo que inertizar um volume de solo muito menor do que seria se fizesse uma garagem, porque teria que remover todo o solo. A ideia é fazer mais ou menos como é no Terminal Gentileza, onde a prefeitura pediu autorização. Considerando que é uma área de passagem das pessoas, as restrições são muito menores para fazer. Certamente vamos trabalhar áreas de fundações do estádio, mas se aplicar uma regra de três pelo valor gasto pela prefeitura no Gentileza, diria que não é nada significativo em termos de valor do estádio como um todo, que é entre R$ 1,5 bilhão e R$ 2 bilhões. Então a gente está falando de R$ 25 milhões, não é nada de custo significativo.

Com a proposta de SAF descartada para construir o estádio, a principal fonte de recursos virá da aprovação na Câmara de Vereadores do projeto de lei do potencial construtivo da Gávea. Recentemente, os vereadores cariocas aprovaram o potencial construtivo para a reforma de São Januário, estádio do Vasco, em um processo que levou cerca de oito meses.

A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público, segundo a norma da Prefeitura do Rio.

O Flamengo na Gávea tem direito a construir três vezes e meio o tamanho do terreno de 70 mil m², logo poderia chegar a 245 mil m². Hoje o local tem só 30 mil m² construídos. O clube preservará 45 mil m² para reformas futuras na sede e venderá os 170 mil m² restantes. A diretoria planeja obter recursos junto ao mercado privado o correspondente de R$ 500 milhões a R$ 700 milhões .

- Tivemos uma boa notícia do prefeito sobre o potencial construtivo da Gávea. E ele falou que vai auditar, que não é para gastar em contratação de jogador. Vamos ter que prestar contas para a prefeitura, canalizando 100% dele para a construção - explicou Landim.

Outra importante fonte de renda para a obra vai ser a venda dos naming rights do estádio, que vai definir o nome da nova casa rubro-negra. O clube já vai começar a ouvir empresas interessadas, e a expectativa internamente é obter de R$ 40 milhões a R$ 50 milhões por ano com essa propriedade.

- Um dos grandes potenciais que temos de arrecadação de receita são os naming rights, o nome que vamos dar. Então espero que ninguém nem apelide o estádio por enquanto porque isso vale dinheiro para o Flamengo . Vamos procurar interessados que queiram associar o seu nome ao estádio. Pode ter (nome fantasia), mas o oficial vai ter o nome com alguma grande empresa ou fundo que possa aportar recursos - disse Landim.

O prédio no Morro da Viúva, que em outros tempos serviu de moradia para atletas do Flamengo , foi vendido em 2018 para construtoras, mas o clube ficou com 30% do empreendimento. A estimativa do Flamengo é arrecadar cerca de R$ 114 milhões com a venda dos 38 apartamentos que possui, ou seja, R$ 3 milhões por cada unidade.

Inicialmente, esse valor foi pensado para usar na compra do terreno junto à Caixa Econômica Federal. Porém, como houve a desapropriação seguida do leilão em hasta pública, o Flamengo poderá usar essa quantia, quando conseguir vender os apartamentos, para usar na obra.

O estudo de viabilidade técnica do Flamengo e que convenceu a prefeitura leva em consideração uma outra área de aproximadamente 33 mil m², do outro lado da Avenida Pedro II, para a construção de um complexo com shopping, edifício garagem, escritórios e hotéis (veja na imagem abaixo) . Porém, esse terreno não fez parte do que foi leiloado pela prefeitura na última quarta-feira. Sua construção dependerá de projetos feitos por terceiros em parceria com o Rubro-Negro.

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