Veja imagens do terreno do Gasômetro, onde o Flamengo pretende construir seu estádio

O primeiro passo é a compra do terreno que pertence a um fundo de investimento administrado pela Caixa Econômica Federal. O banco ainda não informou ao Flamengo o valor que espera receber pelo local. As partes negociam, e o clube acredita ter a Prefeitura do Rio de Janeiro como aliada para viabilizar a transação.

O Flamengo tem interesse em 104 mil metros quadrados do terreno do Gasômetro: 87 mil metros quadrados destinados ao estádio e outros 17 mil para construir um estacionamento. O clube projeta gastar cerca de R$ 250 milhões na aquisição.

A Caixa, porém, sinalizou que, com a construção do Terminal Gentileza, houve uma valorização na região, e o terreno valeria, no mínimo, R$ 400 milhões.

A prefeitura do Rio vê com bons olhos a possibilidade da construção do estádio na Região Portuária, para contribuir com a revitalização da área. O prefeito Eduardo Paes revelou que pode até desapropriar o terreno, caso a Caixa dificulte a venda para o Flamengo .

A desapropriação de terreno privado por parte do Poder Executivo está prevista na Constituição. Há uma série de requisitos legais para tal, mas resumidamente a medida é possível desde que haja interesse público e pagamento de indenização prévia, justa e em dinheiro.

Há também a possibilidade do Flamengo usar o potencial construtivo da Gávea para reduzir os gastos da aquisição do terreno.

O potencial construtivo diz respeito a quanto você pode construir em seu próprio terreno respeitando a zona da cidade em que ele está localizado. A Transferência do Direito de Construir (TDC) é o instrumento urbanístico que confere ao proprietário de um lote a possibilidade de utilizar seu potencial construtivo em outro lote, vendê-lo a outro proprietário ou doá-lo ao poder público - diz a norma da Prefeitura do Rio.

O Flamengo projeta um estádio para 80 mil pessoas com uma construção mais vertical, algo semelhante ao Santiago Bernabéu, do Real Madrid. Dos 16 grandes estádios brasileiros, apenas Arena da Amazônia (74 mil m²) e Arena da Baixada (44 mil m²) estão situados em áreas menores, com 43 mil e 44 mil de capacidade de público, respectivamente. Todos as outras arenas com capacidade acima de 50 mil têm área mínima de 119 mil m² - caso da Fonte Nova.

Além disso, está prevista a criação de um setor popular para lembrar o antigo o Maracanã. O Flamengo também tem projeto para revitalizar a região localizada no entorno do estádio. A ideia é ter, por exemplo, uma área com bares e restaurantes com telões para os torcedores assistirem ao jogos perto do local.

- Mas claro que, se você for projetar um estádio, você vai fazer de forma diferente (do que é o Maracanã hoje). A ideia é, sim, você ter um espaço popular para a torcida nesse estádio. Quando você concebe um estádio desde o início em cima de um projeto novo, você cria vários espaços para vários produtos distintos, nos quais você possa otimizar a receita. Então, se você segmenta o seu estádio em vários pedaços diferentes e para os quais você tenha venda de ingresso associado a serviço e com valores distintos, você pode otimizar muito a sua receita do match day - comentou Landim em recente entrevista ao ge.

O Flamengo acredita que investirá entre R$ 1,5 e R$ 2 bilhões para a construção do estádio. O valor inclui a compra do terreno. O clube vê a venda do naming rights como a possibilidade para arrecadar grande parte da quantia.

Para Landim, o caminho ideal da construção do estádio é fazer de uma forma que o Flamengo não tenha endividamento e não prejudique o investimento no futebol. O desejo é se manter competitivo. Neste cenário, o Bayern de Munique, da Alemanha, é o exemplo. Mas a implementação da SAF ainda gera uma resistência interna no clube.

O clube alemão abriu uma empresa homônima à associação civil e vendeu participações minoritárias para três companhias alemãs, com as quais mantém parcerias de longo prazo. Adidas, Allianz e Audi têm 8,3% cada da empresa Bayern, enquanto a associação preserva 75% e o controle.

Para estes investimentos, Landim se reuniu com possíveis investidores de fora do Brasil. Há interesse tanto de fundos de investimentos quanto de empresas.

Enquanto sonha com seu estádio, o Flamengo se organizou junto ao Fluminense e disputou a licitação do Complexo Maracanã - que inclui o estádio e o Maracanãzinho. A dupla Fla-Flu venceu a concorrência e estará à frente da gestão pelo próximos 20 anos.

O Flamengo vê com otimismo a viabilização de seu estádio próprio, mas prevê, pelo menos, seis anos de obras até a inauguração. Por sua vez, ter o controle do Maracanã é visto como fundamental neste período.

"A CAIXA, enquanto gestor do Fundo de Investimento Imobiliário Porto Maravilha, tem como objetivo viabilizar o desenvolvimento de empreendimentos que explorem o potencial construtivo da região do Porto Maravilha, o que inclui também a venda dos Certificados de Potencial Adicional de Construção – CEPAC e seus imóveis. Os ativos do fundo estão disponíveis para negociação e o banco dialoga com o mercado, atuando no melhor interesse do cotista e buscando rentabilizar o investimento. A CAIXA não comenta sobre eventuais negociações em andamento", comentou ao ge em nota oficial.

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